Ladislav Opletal: Mezi městem a investorem musí být oboustranně vstřícný přístup

Naše společnost zajišťuje služby ve stavebnictví se zaměřením na projekty většího rozsahu: typu nové obytné soubory, administrativní centra a podobně.  Zaměřujeme se na komplexní návrh, design, architektonickou koncepci a zpracováváme úplnou projektovou dokumentaci. Zajišťujeme činnost inženýrskou a investorskou, technický a autorský dozor, vedení, koordinaci i realizaci staveb. 

Jen v samotné Olomouci jsme realizovali bytovou výstavbu za více jak 1,5 miliardy Kč. Celkově je to ale více jak dva tisíce bytů, kromě Olomouce také třeba v Praze, Brně, Ostravě, Plzni, Zlíně, ale i Bratislavě, Žilině a mnoha dalších městech, 

Nejen, ale kaskádové domy s terasami jsou podle mě fenoménem. Jejich atraktivita pro klienty tkví již v samotné koncepci. Byty mají prostornou terasu vycházející z filozofie uspořádání rodinného atriového domu. Je to v podstatě stavebnicový systém, který spojuje výhody hromadného a individuálního bydlení. Terasy tvoří pocit komfortu rodinného domu. V kaskádovém bytovém domě jsou obytné terasy součástí prakticky každého bytu. Co dělá terasu terasou je výhled do okolí při zachování vlastní intimity. Tento princip platí u běžných atriových  domů jen z poloviny. Tam je atrium neboli uzavřený dvorek, jen prostorem, který chrání naše soukromí, ale nepropojuje nás s okolím. Obytné terasy kaskádového domu zaručují soukromí, neboť jsou oddělené vizuálními předěly od teras sousedů na úrovni podlaží, prvek širokého zábradlí pak zabraňuje v pohledu do nižších pater. Prostor je současně propojen s okolním světem a přírodou. Samostatnou kapitolou je ozelenění jednotlivých teras. Není problém udělat si na terase třeba malou zahrádku. 

Tento první projekt se datuje již do roku 1994. Jedná se o čtyřpodlažní symetrický dům s orientací teras východ – západ. Objekt má 42 bytů a v objektu jsou samostatné garáže pro jednotlivé byty. Byla to naše první stavba, kterou jsme zajišťovali nejen jako projektanti, ale i jako investoři. 

Bohužel ne. S dodavatelem jsme měli smlouvu za 30 milionů, ale při dokončení stavby dodavatel požadoval 40 milionů, přestože stavba vykazovala desítky vad a nedodělků. Takto vzniklý spor skončil až u krajského soudu. Nakonec jsme jej vyhráli, ale dodavatel mezitím zkrachoval, a tak nám zůstaly pouze výdaje na soudní řízení a spousta zmíněných vad, což se ze strany majitelů bytů obrátilo proti nám. Stavbu jsme i přes tyto problémy dokončili a stala se jakousi vlajkovou lodí naší firmy, byť ještě ne zcela dokonalou. Každopádně to byla neocenitelná zkušenost pro budoucnost.

Ano, Velká Ohrada – projekt se 120 byty. Takovou zajímavostí je, že v jednom z nich bydlela tehdejší ministryně Petra Buzková. Druhým pražským projektem byly Kaskády Barrandov, tam je dokonce na 200 bytů. Jedná se o kaskádový obytný komplex sestávající ze tří propojených objektů. Tyto objekty ve tvaru písmene E vytváří dva obytné dvory se sadovou úpravou ve formě dvou parků mezi jednotlivými rameny stavby. V objektech jsou mimo jiné hromadné garáže s vysokou kapacitou, obchody a služby. I v tomto komplexu bydlela další známá osobnost z politiky, tehdejší předseda vlády Stanislav Gross. Na tyto parky a terasy se údajně jezdí dívat autobusy s japonskými turisty.

Ano. Projekt byl naší společností nejen projektován, ale prostřednictvím založených bytových družstev i investován. Celý areál měl investiční náklady cirka 1,5 miliardy korun. 

Kromě běžných problémů se stavbou jsme museli nejprve provést demolici stávajících objektů po ruské armádě v hodnotě asi 45 milionů korun a přeložit hlavní vodovodní řad za 8 milionů korun. Při výkopových pracích jsme narazili na dvou metrovou bombu z druhé světové války, a tak jsme se dostali do televize dříve, než jsme předpokládali (smích).

Jedná se o bytový dům se 41 byty a garážemi. Tvoří charakteristickou dominantu celého okolí. Tento atypický kaskádový dům je svým řešením jedinečným příkladem propojení moderních technologií, komfortu a tradičního typu staveb. Investorem stavby bylo námi založené Bytové družstvo Pyramida. V průběhu výstavby, kdy byla realizována cirka polovina železobetonového skeletu, došlo ke krachu Investiční banky a následně ke krachu dodavatele stavby. I přes tuto kritickou situaci se vedení družstva podařilo stavbu dokončit v roce 2000 bez hrozby navýšení rozpočtu. Tuto stavbu jsme dokázali udržet v chodu tak, že jsme najali dělníky ze zkrachovalé firmy, týdně jsme propláceli přímo mzdy i materiál, takže nikdo z družstevníků nepoznal, že jsme byli těsně před zastavením stavby a tím blízko ke krachu celé akce. Stavbu jsme tehdy zdárně dokončili a předali budoucím majitelům.

Lidé někdy vidí, že byt stojí nějakou částku, ale už si neumí představit to složité martyrium, hrozby a rizika a opravdu velké doprovodné náklady. Kdyby nás to ale nebavilo, tak to neděláme. Ale i v mém věku mě občas něco překvapí. Nyní se u nás objevuje jakýsi nový pokus měst dostat z investorů, developerů další peníze, v podstatě přichází s novým zdaněním, byť to nazývají Zásady spolupráce s investory. 

Již slovo spolupráce znamená, že každý z partnerů musí něco vložit do hry. Výklad spolupráce, tak jak ho nastínil nedávno jeden přednášející na semináři pro zastupitele a partnery, považuji za diskutabilní. Padlo třeba, že se za spolupráci bude považovat urychlení práce úředníků, nebo že za peníze investora město postaví autobusovou zastávku.  To ale investor zvládne udělat sám i nyní. Každý skutečný architekt a osvícený investor si přeje, aby vybudoval dílo, které bude nejen pro budoucího majitele, ale i pro město přínosem a v případě finanční potřeby určitě přispěje, a to zdůrazňuji, na zcela konkrétní potřebu stavby nebo města. Paušální odvod financí někam nepovažuji za motivující. 

Jako příklad „spolupráce“ bych uvedl třeba parkoviště u kaskádových domů na Tabulovém vrchu. Město přes několikanásobné žádosti investora, až skoro prosby, odmítlo převzít parkoviště v areálu s tím, že se přece o ně nebude starat. Investor tedy parkoviště musel prodat společenství vlastníků jednotek a jednotlivým majitelům bytů v objektů. Úředníci pak byli prvními kritiky současného stavu. 

Ano. Rada města schválila uzavření darovací smlouvy na komunikace a zpevněné plochy obytného souboru Kaskády Hejčín s osmi kaskádovými domy, jak bylo zakresleno v přiložené situaci, která se stala součástí smlouvy s městem. My jsme pak slíbené komunikace a zpevněné plochy včetně inženýrských sítí vybudovali a předali městu. Podotýkám, že hodnota této investice činila 27 milionů korun. Než jsme však stihli postavit všech osm domů, tak úředníci „zapomněli“ (ale asi záměrně), že existuje platná smlouva, a území obytného souboru zařadili do nového územního plánu jako plochu stabilizovanou – neboli bez možnosti dalších staveb – a tím znemožnili investorovi osmý dům postavit. Spolupráce tedy dle mého názoru znamená, že mezi městem a investorem musí být oboustranně vstřícný přístup a jednání bez zákulisních tahů některých úředníků, to se ale zatím neděje. 

Určitě ano. Jsme tam s kolegy, kteří se ve svých profesích pohybují mnoho desítek let a jde o praktiky se zkušenostmi nejen z Olomouce, ale i jiných koutů republiky, mnohdy i zahraničí. Cílem je také veřejná diskuse a ukazování příkladů dobré praxe. Současně je potřeba, aby si město vážilo lidí, kteří zde chtějí investovat své peníze, zvelebovat město a tím i zvyšovat atraktivitu pro občany. V tom jsou velké rezervy. Jsem rád, že toto Sdružení z iniciativy ředitele Okresní hospodářské komory Olomouc vzniklo. Plánů máme dost, jen jsme byli nyní přibrzděni vládními restrikcemi a situací, jaká byla. Již brzy ale proběhnou třeba zajímavé akce. 

Na Sokolské 5 jsme navrhli novostavbu, která svým technickým a architektonickým řešením spojuje mnoho výhod. Železobetonový skeletový konstrukční systém, zajišťující maximální flexibilitu, umožnil variabilní užitné vlastnosti objektu. V přízemí objektu je prodejna svítidel, v patře je svatební salon, zubařská ordinace, pedikúra a kadeřnictví. V dalších podlažích pak jsou byty a ve střešní části ateliér. Celá příprava a realizace tohoto objektu byla v naší režii a měla desetiletou historii. Jen jako perličku uvádím, že Národní památkový ústav a odbor koncepce města trvaly mimo jiné na fasádě s vápennou omítkou, dřevěnými okny a nesouhlasily s umístěním garáží v suterénu objektu. Námi navrhovaný dům, včetně garážových stání, byl ovšem zcela v souladu s požadavky a potřebami moderní doby. Po dokončení objektu jsme nakonec dostali pokutu 200 tisíc korun za nedodržení podmínek pro stavbu. Celou historii přípravy a realizace této stavby popisuji podrobně na našich webových stránkách Artera ateliér.

V případě této stavby se jedná o rekonstrukci historického objektu v památkové části města Olomouce. Hlavní pozornost jsme soustředili na dvorní část objektu, kde bývala tělocvična. Tento prostor prošel nákladnou a citlivou rekonstrukcí, kdy se podařilo historický objekt ve velice špatném technickém stavu očistit a vrátit do původní podoby. Štukové omítky a masivní dubová podlaha vytvořily kvalitní základnu pro vložení nových prvků, které si vyžádalo nové funkční využití, odpovídající naší myšlence multifunkčního sálu. Prostor povýšilo nové osvětlení, jeviště a zrcadlová stěna.  Tyto prvky jsou do interiéru citlivě zakomponované a spoluvytvářejí nový vyvážený celek. Díky těmto úpravám získal prostor nové možnosti využití a funguje v současné době jako divadelní, přednáškový a výstavní sál, který je v denní době využíván i jako prostor pro pohybové aktivity. Určitě tímto zvu občany, aby se s tímto zajímavým prostorem seznámili, pokud tu možnost doposud třeba ještě neměli.   

V tomto projektu působíme nejen jako projektanti, ale i jako spoluinvestor a generální dodavatel. První objekt tohoto areálu získal v celostátní soutěži mezi cca 80 účastníky nominaci na cenu Stavba roku. Nominace byla udělena za zajímavé architektonické řešení bytové výstavby. Byl zde uplatněn princip střídání lichých a sudých podlaží s různými tvary půdorysů, které umožňují optimální využití teras, jak z hlediska soukromí, tak z hlediska minimálního zastínění bytů pod terasami. Tento projekt byl rovněž oceněn za propracované dispoziční řešení bytů, včetně veškerého zázemí a současně vysoké kvality provedení. Tento projekt mi dělá radost.